無料レポート「業界未経験者のための小さな不動産屋さん独立成功読本」のご請求は今すぐコチラから
今回は宅地又は建物の割賦販売契約の解除等の制限について解説していきます。
同制限は8種制限の中ではやや重要度は劣りますが、出題される可能性は十分ありますので、基本的なポイントをしっかりとおさえるようにして下さい。
割賦販売って何？
割賦販売とは、代金の全部または一部について販売目的物の引渡後1年以上の期間にわたり、かつ、2回以上に分割して支払うことを条件に販売することをいいます。
たとえば、500万円の不動産の売買代金を半年ごとに50万円づつ、計10回、5年間にわたって支払うという条件で販売するというようなことですね。
なお、割賦販売は金融機関等のローンを利用して、不動産を購入するのとは全く、別の話ですので、その点、混同しないようにし下さいね。
金融機関等のローンを利用して不動産を購入する場合、取引時に銀行から借りたお金で売主に対して売買代金全額の支払いを行います。
で、以降のローンの返済は金融機関等に対して行います。
つまり、返済がないことのリスクは金融機関等が負うことになるわけです。
これに対して割賦販売の場合、取引時に売主に対して代金全額の支払いが行われるわけではありません。
売買代金の全部または一部については目的物の引渡後1年以上の期間にわたり、分割して支払われることになるわけですから、売買代金全額の支払い完了時までの間、返済がないことのリスクは売主が負うことになります。
この点において両者は全く違うものであることをしっかりと、おさえておいて下さい。
割賦販売契約の解除等の制限
宅地建物取引業者は、みずから売主となる宅地又は建物の割賦販売の契約について賦払金の支払の義務が履行されない場合においては、30日以上の相当の期間を定めてその支払を書面で催告し、その期間内にその義務が履行されないときでなければ、賦払金の支払の遅滞を理由として、契約を解除し、又は支払時期の到来していない賦払金の支払を請求することができません。
この規定については気をつけなければならない部分が2つあります。
1つ目は「30日以上の相当の期間を定めて」という部分ですね。
「ただちに支払って下さい。」というような催告はできないということです。
これは買主に多少なりとも支払いを行う猶予を与えるためですね。
2つ目は「書面で」という部分。
つまり、書面で催告しない限り、30日以上の相当の期間を定めて催告していようと、いつまでたっても契約の解除や残代金全額の支払いを求めたりすることはできないということです。
これは契約の解除や、残代金全額の支払いといった、買主にとって重大な結果となることを請求する以上、後日、争いの余地がないよう、一定の形式を備えることを求めたのでしょう。
なお、この規定に反する特約は、無効とされています。
これは売主である宅建業者に比べて取引の経験や知識に劣る買主を確実に保護するためです。
まとめ
・割賦販売とは、代金の全部または一部について販売目的物の引渡後1年以上の期間にわたり、かつ、2回以上に分割して支払うことを条件に販売することである。
・宅建業者は、みずから売主となる宅地又は建物の割賦販売の契約について賦払金の支払の義務が履行されない場合においては、30日以上の相当の期間を定めてその支払を書面で催告し、その期間内にその義務が履行されないときでなければ、賦払金の支払の遅滞を理由として、契約を解除し、又は支払時期の到来していない賦払金の支払を請求することができない。この規定に反する特約は、無効とする。
