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今回は売買・交換の際の報酬について解説していきます。
報酬の計算については苦手とされる方が多いですが、一度、やり方さえ覚えてしまえば確実に得点できる項目ですので、しっかりとマスターして下さい。
報酬についての一般原則
報酬とは宅地建物取引業者が代理又は媒介の依頼者から、業務遂行の見返りとして受け取ることができる金銭のことを言います。
宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の上限額は、国土交通大臣の定めるところによります。
（定められているのはあくまで報酬の上限額です。）
宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関し、報酬規定によるほか、報酬を受けることができません。
たとえ、依頼者からの好意による申出がある場合であっても、です。
ただし、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額については、別途、受領することができます。
なお、宅地建物取引業者の報酬は成功報酬です。
つまり、取引が成立しなかったときには宅地建物取引業者は依頼者から1円の報酬も受領することができないことになります。
報酬額表の掲示について
宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければなりません。
これはお客さんに安心して宅地建物取引業者を利用してもらえるようにするためです。
売買又は交換の媒介に関する報酬の額
宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買又は交換の媒介に関して依頼者から受けることのできる報酬の額は、依頼者の一方につき、それぞれ、当該売買に係る代金の額又は当該交換に係る宅地もしくは建物の価額（当該交換に係る宅地又は建物の価額に差があるときは、これらの価額のうち、いずれか多い価額とする。）を次の表の左欄に掲げる金額に区分してそれぞれの金額に同表の右欄に掲げる割合を乗じて得た金額を合計した金額以内とします。
| 200万円以下の金額 | 5％ |
| 200万円を超え400万円以下の金額 | 4％ |
| 400万円を超える金額 | 3％ |
なお、金額区分ごとの計算をバラバラに行わず、一度に行ってしまう方法として速算法があります。
具体的には以下の式を用いて計算することになります。
・200万円を超え400万円以下の場合 代金（価額）×4％＋2万円
・400万円超の場合 代金（価額）×3％＋6万円
売買の媒介に関する具体的な計算例
売買価格3160万円（うち160万円は消費税）の新築戸建てについて宅建業者A（消費税課税事業者）が売主・買主双方を媒介して売買契約を成立させた場合に受け取ることができる報酬に額は以下のように計算されます。
①不動産の売買価格から消費税相当額を差し引く。
不動産の本体価格をもとめるために売買価格から消費税相当額を差し引きます。
ここでは売買価格3160万円から消費税額160万円を差し引くことになります。
3160万円－160万円＝3000万円
なお、消費税は土地にはかかりませんので、この戸建ての価格の内訳は建物2000万円、土地1000万円ということになります。
（X×0.08＝160万円となるようなXが建物価格ということになるため。）
※建物に消費税がかかるのは消費税課税事業者が売主となる場合のみです。
個人が売主の場合にはかかりません。
②①で求めた金額に金額の区分に応じた速算式を適用する。
3000万円×3％＋6万円＝96万円
消費税分を加味すると96万円×1.08＝103万6800円
この例では宅建業者Aは売主・買主双方を媒介して契約を成立させているため、売主・買主双方からこの金額を受け取ることができます。
その結果、宅建業者Aが、この取引において受け取ることが報酬の合計額は
103万6800円×2＝207万3600円となります。（あくまで上限金額です。）
交換の媒介に関する具体的な計算例
価格3000万円の土地と価格4000万円の土地について宅建業者B（消費税課税事業者）と宅建業者C（消費税免税事業者）がそれぞれ交換契約の一方当事者を媒介して交換契約を成立させた場合に受け取ることができる報酬額は以下のように計算されます。
交換する不動産の価格のうち、高い方を選び、金額の区分に応じた速算式を適用します。
4000万円×3％＋6万円＝126万円
消費税分を加味すると
宅建業者B（消費税課税事業者）が依頼者から受け取ることができる報酬額は
126万円×1.08＝136万800円
宅建業者C（消費税免税事業者）が依頼者から受け取ることができる報酬額は
126万円×1.032＝130万320円となります。
※消費税の免税事業者が受け取ることができる消費税は3.2％。
売買又は交換の代理に関する報酬の額
宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買又は交換の代理に関して依頼者から受けとることのできる報酬の額は、媒介報酬の計算方法により算出した金額の2倍以内です。
たとえば、3000万円の不動産について宅建業者（消費税課税事業者）が売主を代理して売買契約を成立させた場合、売主から受けとることができる報酬の上限金額は
（（3000万円×3％＋6万円）×2）×1.08＝207万3600円となります。
ただし、宅地建物取引業者が当該売買又は交換の相手方からも報酬を受けとる場合においては、その報酬の額と代理の依頼者から受けとる報酬の額の合計額が媒介報酬の計算方法により算出した金額の2倍を超えてはなりません。
上の図で言うと、たとえば、宅建業者（消費税課税事業者）が媒介の依頼人Bから受けとることができる報酬上限額が103万6800円だとすると宅建業者はA、B双方から合わせて207万3600円までしか報酬を受けとることができないということです。
つまり、もしも宅建業者がAから報酬として207万3600円受けとったとすれば、Bからは1円も受けとることができないことになるわけです。
なお、このことは複数の宅建業者が取引に関与する場合でも、一つの宅建業者だけが取引に関与する場合でも同じことです。
たとえばAB間の3000万円の不動産の売買契約について
Aから代理の依頼を受けた宅建業者C（消費税課税事業者）と
Bから媒介の依頼を受けた宅建業者D（消費税課税事業者）が
関与する場合
Cが受け取ることができる報酬の上限金額は
（（3000万円×3％＋6万円）×2）×1.08＝207万3600円ですが
DがBから（3000万円×3％＋6万円）×1.08＝103万6800円の報酬を受けとるなら
CもAから103万6800円の報酬しか受けとることができないことになります。
まとめ
・宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関し、報酬規定によるほか、報酬を受けることができません。
ただし、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額については、別途、受領することができます。
・宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければなりません。
・宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買又は交換の媒介に関して依頼者から受けとることのできる報酬の額は、売買もしくは交換の代金の区分に応じ以下のように計算されます。（依頼者の一方から受けとることができる金額です。）
200万円以下の場合 代金×5％
200万円を超え400万円以下の場合 代金（価額）×4％＋2万円
400万円超の場合 代金（価額）×3％＋6万円
・宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買又は交換の代理に関して依頼者から受けとることのできる報酬の額は、媒介報酬の計算方法により算出した金額の2倍以内です。
ただし、宅地建物取引業者が当該売買又は交換の相手方からも報酬を受けとる場合においては、その報酬の額と代理の依頼者から受けとる報酬の額の合計額が媒介報酬の計算方法により算出した金額の2倍を超えてはなりません。（複数の宅建業者が取引に関与する場合でも同じこと）
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