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今回は8種制限の一つであるクーリングオフについて、わかりやすく解説してみたいと思います。
ほぼ、毎年、出題されている頻出事項ですのでしっかりとマスターして下さいね。
クーリングオフとは？
クーリングオフとは消費者保護のために一定の契約について違約金の支払いなどの必要のない、いわゆる「無条件解除」を認める制度です。
宅建業法ではクーリングオフについて以下のような規定を置いています。
「宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅地建物取引業者でない者を買主とする宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所等以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主は、書面により、当該買受けの申込みの撤回等を行うことができる。」
宅地建物取引業者の事務所等以外の場所（たとえば喫茶店など）でうっかりとなされた買受けの申込みの撤回等を認めることにより、買受けの申込みをした者等を保護しようということです。
「この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。」
先にも触れたとおり、クーリングオフは買主が何ら経済的負担を負うことなく、することができる無条件解除であるということです。
「なお、事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主はクーリングオフをすることができない。」
つまり、クーリングオフができるかどうかは買受けの申込みをした場所を基準に決せられるということです。
買受けの申込みが事務所等の買主にとって落ち着いて判断できる場所でなされたなら、そのまま契約の効力を維持してもいいだろうと法は考えているわけです。
事務所等とはどんな場所？
上記の規定は宅建業者の事務所等以外の場所でなされた買受けの申込み等についてクーリングオフすることを認めるものです。
逆に言うと宅建業者の事務所等でなされた買受けの申込み等についてクーリングオフすることは認められていないわけです。
このクーリングオフができなくなる宅地建物取引業者の事務所等としては以下のようなものがあります。
クーリングオフができなくなる事務所等
①事務所
主たる事務所・従たる事務所・契約締結権限を有する使用人を置く営業所
宅建業者が営業を続ける限り、ほぼ永続的にあるような場所がこれに該当します。
②次に掲げる場所のうち、1名以上の専任の宅地建物取引士を置くべきもの
イ 宅地建物取引業者の事務所以外の場所で継続的に業務を行うことができる施設を有するもの
ロ 一団の宅地建物の分譲を行う案内所
（土地に定着する建物内に設けられるものに限る。）
ハ 代理又は媒介の依頼をした場合にあっては、代理又は媒介の依頼を受けた他の宅地建物取引業者の事務所又は事務所以外の場所で継続的に業務を行うことができる施設を有するもの（イの代理・媒介業者バージョン）
ニ 当該宅地建物取引業者が一団の宅地建物の分譲の代理又は媒介の依頼をし、かつ、依頼を受けた宅地建物取引業者がその代理又は媒介を案内所を設置して行う場合にあっては、その案内所
（土地に定着する建物内に設けられるものに限る。・ロの代理・媒介業者バージョン）
ホ 当該宅地建物取引業者（当該宅地建物取引業者が他の宅地建物取引業者に対し、代理又は媒介の依頼をした場合にあっては、代理又は媒介の依頼を受けた他の宅地建物取引業者を含む。）が1名以上の専任の宅地建物取引士を置くべき場所（土地に定着する建物内のものに限る。）で宅地又は建物の売買契約に関する説明をした後、当該宅地又は建物に関し展示会その他これに類する催しを土地に定着する建物内において実施する場合にあっては、これらの催しを実施する場所
②は営業の便宜上、一定期間設置されるような場所のグループということができます。
①と②より宅建業者が設置する専任の宅地建物取引士を置くような場所（取引等を行うことが予定されているような場所）は、テント張りであるとかいった事情でもない限り、ほぼクーリングオフができなくなる事務所等に該当するものと考えていいことになります。
③当該宅地建物取引業者の相手方がその自宅又は勤務する場所において宅地又は建物の売買契約に関する説明を受ける旨を申し出た場合にあっては、その相手方の自宅又は勤務する場所
こういう場所で買受けの申込み等をしたのであれば、冷静な判断に基づいて買受けの申込み等をしているはずなので、クーリングオフをすることを認める必要はないだろうということですね。
なお、③については依頼者からの申出がなく、宅地建物取引業者が勝手に自宅や勤務する場所に押しかけたに過ぎない場合にはクーリングオフができるという点に注意して下さい。
クーリングオフができなくなる場合
事務所等以外の場所で買受けの申込み等がなされていたとしても、以下のようなときにはクーリングオフをすることができなくなります。
①買受けの申込者等が、申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について書面をもって告げられた場合において、その告げられた日から起算して8日を経過したとき。
クーリングオフには消費者保護のためとはいえ、宅建業者側の契約の成立に対する期待を犠牲にするという側面がありますから、クーリングオフするなら、早くしなさいということですね。
なお、「書面をもって」という部分に注意して下さい。
口頭で告げられたとしても8日の期間計算は、始まらないということです。
②申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったとき。
「宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払った」ということは履行が完全に終了しているということですね。
クーリングオフをするなら、そこまでいくまでに、さっさとやりなさいということです。
クーリングオフの手続と効果
申込みの撤回等は、申込者等が書面を発した時に、その効力を生じるものとされています。
書面が到達した、到達していないで、もめないようにするためです。
申込みの撤回等が行われた場合においては、宅地建物取引業者は、申込者等に対し、速やかに、買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭を返還しなければなりません。
つまり、申込者等は一切の経済的な負担なく、申込みの撤回等を行うことができるということです。
さらに、クーリングオフ制度に反する特約で申込者等に不利なものは、無効とされています。
これは申込者等に不利な特約をすることを認めてはクーリングオフ制度を置いた意味がなくなってしまう可能性があるからです。
まとめ
・宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅地建物取引業者でない者を買主とする宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所等以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主は、書面により、当該買受けの申込みの撤回等を行うことができる。
この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。
なお、事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主はクーリングオフをすることができない。
・クーリングオフができなくなる事務所等には以下のような場所がある。
①事務所等
②一定の場所のうち専任の宅地建物取引士を置くべきもの
③当該宅地建物取引業者の相手方がその自宅又は勤務する場所において宅地又は建物の売買契約に関する説明を受ける旨を申し出た場合にあっては、その相手方の自宅又は勤務する場所
・事務所等以外の場所で買受けの申込み等がなされていたとしても、以下のようなときにはクーリングオフをすることができなくなる。
①買受けの申込者等が、申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について書面をもって告げられた場合において、その告げられた日から起算して8日を経過したとき。
②申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったとき。
・申込みの撤回等は、申込者等が書面を発した時に、その効力を生じる。
申込みの撤回等が行われた場合、宅地建物取引業者は、申込者等に対し、速やかに、手付金その他の金銭を返還しなければならない。
この制度に反する特約で申込者等に不利なものは、無効。
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