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今回は損害賠償額の予定等の制限について解説します。
損害賠償額の予定等の制限は8種制限の中では比較的、理解しやすい規定ですが、他の規定同様、本試験で頻繁に出題されていますので、基本事項をしっかりとおさえて確実に得点するようにして下さい。
損害賠償額の予定等の制限の内容
宅地建物取引業者を売主、宅地建物取引業者でない者を買主とする契約において損害賠償の予定金額をいくらでもいいことにしてしまうと、買主が債務不履行時に不当に大きな負担を強いられる可能性があります。
そのような事態を防ぐために損害賠償額の予定等について以下のような制限が設けられています。
宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の2をこえることとなる定めをしてはならない。これに反する特約は、代金の額の10分の2をこえる部分について、無効とする。
少しわかりにくいと思いますので、以下、具体例を用いて説明いたします。
たとえば売買代金が1000万円の売買契約においては損害賠償の予定金額を200万円までで定めなければなりません。
「こえることとなる定めをしてはならない」とされていますから、ジャスト10分の2の200万円までなら問題ないわけです。
さらに「損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が」とされている部分にも注意が必要です。
損害賠償の額の予定200万円、違約金200万円といった内容の契約はできないということですね。
あくまで合算して200万円までということになります。
この規定に反する特約、たとえば損害賠償額の予定を300万円とする特約がなされた場合、代金の額の10分の2をこえる部分、すなわち200万円をこえる部分である100万円については当然に無効となります。
その結果、損害賠償の予定金額は自動的に200万円に引き下げられるということです。
なお、この規定のように特約の内容の全部（300万円）ではなく、一部（100万円）だけを無効とする規定のことを一部無効規定と言います。
同じく8種制限の一つである「手付の額の制限」においても、この一部無効規定の考え方が採用されています。
まとめ
・宅建業者を売主、宅建業者でない者を買主とする宅地又は建物の売買契約において、債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の2をこえることとなる定めをしてはならない。
・この規定に反する特約は、代金の額の10分の2をこえる部分について、無効とする。
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