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今回は宅建業法の営業保証金について簡単に解説していきたいと思います。
営業保証金も毎年、1問は出題される頻出事項となっていますので、重要ポイントをしっかりとおさえておきましょう。
営業保証金の供託
宅地建物取引業者は、営業保証金を本店分、支店分共に主たる事務所のもよりの供託所に供託しなければなりません。
これは宅地建物取引業者が取引を通じてお客さんに損害を与えてしまった場合に、お客さんが損害賠償をより確実に受けられるようにするためです。
宅地建物取引業者は、宅地建物取引業者の相手方等に対して、契約が成立するまでの間に、供託所等に関する説明をするようにしなければなりません。
説明の相手方は重要事項説明の場合と違って、権利取得者に限られない点に注意して下さい。
たとえば、売買契約を媒介する場合であれば、売主・買主双方に対して説明が必要です。
また、この説明の時期については重要事項説明の時期と同様に「契約が成立するまでの間」とされている点もおさえておきましょう。
営業保証金の額
営業保証金の額は事務所区分に応じて以下のようになっています。
主たる事務所 1000万円
その他の事務所 事務所ごとに500万円
たとえば主たる事務所と従たる事務所2か所で営業する場合、1000万円＋500万円×2＝2000万円の営業保証金を主たる事務所のもよりの供託所にまとめて供託しなければならないことになります。
有価証券による供託
営業保証金は、国債証券、地方債証券その他の国土交通省令で定める有価証券をもって、これに充てることができます。
その際の有価証券の評価額は以下の通りです。
| 国債証券 | 額面金額の100％ |
| 地方債証券又は政府保証債証券 | 額面金額の90％ |
| その他 | 額面金額の80％ |
たとえば1000万円の営業保証金の供託が必要な場合、地方債証券、額面金額1000万円分だけでは1000万円×90％＝900万円で足りず、現金100万円を合わせて供託したりする必要があります。
供託した旨の届出
宅地建物取引業者は、営業保証金を供託したときは、その供託物受入れの記載のある供託書の写しを添付して、その旨を免許権者に届け出なければなりません。
免許権者にちゃんと営業保証金の供託をしたことを知らせるためです。
また、宅地建物取引業者は、供託した旨の届出をした後でなければ、その事業を開始してはならないとされています。
免許権者は、免許をした日から3月以内に宅地建物取引業者が供託した旨の届出をしないときは、その届出をすべき旨の催告をしなければなりません。
宅地建物取引業者が営業保証金の供託をしないで営業を開始したりしていたら、お客さんの保護に欠けることになるからです。
免許権者は、供託した旨の届出を促す催告が到達した日から１月以内に宅地建物取引業者が届出をしないときは、その免許を取り消すことができます。
届出をすべき旨の催告は義務規定、免許の取消しは任意規定となります。
還付
宅地建物取引業者と宅地建物取引業に関し取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、宅地建物取引業者が供託した営業保証金について、その債権の弁済を受ける権利を有します。
還付を受けられるのは宅建業の取引に関する債権を有する者に限られます。
たとえば宅地建物取引業者から折込チラシの制作・配布を依頼された広告業者が持つ代金債権は宅地建物取引業に関する取引により生じた債権とは言えないので、広告業者が還付を受けることはできないということになります
なお、還付は本店分と支店分を合わせた営業保証金の額を限度に受けることができます。
たとえば、本店と支店1か所で営業している宅建業者と宅地建物取引業に関し取引をした者は1000万円＋500万円＝1500万円を限度に還付を受けることができるということです。
補充供託
宅地建物取引業者は、還付が行われたため、営業保証金が不足することとなったときは、免許権者から通知を受けた日から2週間以内にその不足額を供託しなければなりません。
営業保証金が不足したままでは、以降のお客さんの保護に欠けることになるからです。
宅地建物取引業者は、営業保証金を供託したときは、その供託物受入れの記載のある供託書の写しを添付して、2週間以内に、その旨を免許権者に届け出なければなりません。
2週間以内に供託し、2週間以内に届出しなければならないわけです。
営業保証金の保管替え
宅地建物取引業者は、その主たる事務所を移転したためその最寄りの供託所が変更した場合において、金銭のみをもって営業保証金を供託しているときは、遅滞なく、費用を予納して、営業保証金を供託している供託所に対し、移転後の主たる事務所のもよりの供託所への営業保証金の保管替えを請求します。
これに対して
（1）金銭と有価証券、または
（2）有価証券のみ
で供託しているときは、遅滞なく、営業保証金を移転後の主たる事務所のもよりの供託所に新たに供託しなければなりません。
供託物に有価証券という実物を含むため、保管替えのような簡易な手続きによることができないからです。
この場合、いったん二重供託の状態にした後に、移転前の主たる事務所のもよりの供託所から取戻しを行うことになります。
営業保証金の取戻し
宅地建物取引業者であった者又はその承継人は、以下のような場合に当該宅地建物取引業者であった者が供託した営業保証金を取り戻すことができます。
| 1免許の有効期間が満了したとき |
| 2廃業等の届出により免許が効力を失ったとき |
| 3宅地建物取引業者が死亡したとき |
| 4法人が合併により消滅したとき |
| 5免許を取り消されたとき |
| 6一部の事務所を廃止した場合において、営業保証金の額が政令で定める額を超えることとなったとき（その超過額について） |
| 7保管替えができず、二重供託しているとき |
| 8保証協会の社員となったとき |
1から6の事由による営業保証金の取戻しは、当該営業保証金につき還付請求する権利を有する者に対し、6月を下らない一定期間内に申し出るべき旨を公告し、その期間内にその申出がなかった場合でなければ、これをすることができません。
いきなり営業保証金の取り戻しをすることを認めると還付請求をしようとしていた者から還付請求を行う機会を奪ってしまうことになるからです。
ただし、営業保証金を取りもどすことができる事由が発生した時から10年を経過したときは直ちに取戻すことができます。
10年経過していれば、還付請求の根拠となる債権は消滅時効にかかってしまっているはずだからです。
7,8の場合は直ちに取戻しができます。
7.の場合は新たに供託した営業保証金によって、8.の場合は弁済業務保証金によって、宅建業者と取引をした者の債権が担保されることになるため、直ちに取戻しをすることを認めても差し支えないからです。
まとめ
・宅地建物取引業者は、営業保証金を本店分、支店分共に主たる事務所のもよりの供託所に供託しなければならない。
宅地建物取引業者は、宅地建物取引業者の相手方等（権利取得者に限られない）に対して、契約が成立するまでの間に、供託所等に関する説明をしなければならない。
・営業保証金の額は
主たる事務所→1000万円
その他の事務所→事務所ごとに500万円
・有価証券で供託する場合、その評価額は
国債証券→額面金額の100％
地方債証券又は政府保証債証券→額面金額の90％
その他→額面金額の80％
・宅地建物取引業者は、営業保証金を供託したときは、供託書の写しを添付して、その旨を免許権者に届け出なければならない。
免許権者は、免許をした日から3月以内に宅地建物取引業者が供託した旨の届出をしないときは、その届出をすべき旨の催告をしなければならない。
免許権者は、供託した旨の届出を促す催告が到達した日から１月以内に宅地建物取引業者が届出をしないときは、その免許を取り消すことができる。
・宅地建物取引業者と宅地建物取引業に関し取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、宅地建物取引業者が供託した営業保証金について（本店分と支店分を合わせた営業保証金の額を限度に）その債権の弁済を受ける権利を有する。
還付を受けられるのは宅建業の取引に関する債権を有する者に限られる。
・宅地建物取引業者は、還付が行われたため、営業保証金が不足することとなったときは、免許権者から通知を受けた日から2週間以内にその不足額を供託しなければならない。
宅地建物取引業者は、営業保証金を供託したときは、供託書の写しを添付して、2週間以内に、その旨を免許権者に届け出なければならない。
・宅地建物取引業者は、主たる事務所を移転したため最寄りの供託所が変更した場合、金銭のみをもって営業保証金を供託しているときは、遅滞なく、費用を予納して、営業保証金を供託している供託所に対し、移転後の主たる事務所のもよりの供託所への営業保証金の保管替えを請求しなければならない。
これに対して
（1）金銭と有価証券、または
（2）有価証券のみ
で供託しているときは、遅滞なく、営業保証金を移転後の主たる事務所のもよりの供託所に新たに供託しなければならない。
・宅地建物取引業者であった者又はその承継人は、一定の場合に宅地建物取引業者であった者が供託した営業保証金を取り戻すことができる。
