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今回は宅建業法35条書面(重要事項説明書)の記載事項の覚え方について簡単に解説したいと思います。

35条書面の記載事項は毎年、複数問、出題がなされる超頻出事項ですので、確実にマスターするようにして下さい。

35条書面の記載事項

重要事項を説明する宅地建物取引業者は、取引によって新たに権利を取得する者に対して、宅地又は建物に関し、その売買、交換又 は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面(第5号において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければなりません。

・契約が成立するまでの間に
・宅地建物取引士をして
・書面を交付して
というのが、それぞれポイントになります。

しっかりとおさえておいて下さいね。

1.記された権利の内容
2.令上の制限
3.道に関する負担に関する事項(建物の貸借の契約は除く。)
4.用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設の整備の状況(これらの施設か整備されていない場合においては、その整備の見通し及びその整備についての特別の負担に関する事項)
5.当該宅地又は建物が宅地の造成又は建築に関する工事の完了前のものであるときは、その完了時における状、造等
・宅地の場合にあっては宅地の造成の工事の完了時における当該宅地に接する道路の構造及び幅員
・建物の場合にあっては建築の工事の完了時における当該建物の主要構造部、内装及び外装の構造又は仕上げ並びに設備の設置及び構造
6.代金、交換差金及び借賃以外に授受される金銭の額及び当該金銭の授受の目的
代金、交換差金、および借賃は重要事項の説明事項ではない点に注意して下さい。
7.契約の除に関する事項
8.損害賠償額の定又は約金に関する事項
9.付金等の保全措置の概要
これは宅建業者が自ら売主となる取引の場合に限ります。
10.支払金又は預り金を受領しようとする場合において、保全措置を講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要
支払金又は預り金については保全措置を講ずる義務があるわけではありませんが、保全措置を講ずるかどうか等の説明はしなければなりません。
11.代金又は交換差金に関する銭の借のあっせんの内容及び当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置
これは売買・交換の場合にだけ説明します。要するに住宅ローンの利用のあっせんの内容や、住宅ローンの審査が通らなかった場合、どのようにするのかといったことを説明するわけです。
12.当該宅地又は建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し証保険契約の締結その他の措置を講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要
これは売買・交換の場合に限られます。
13.成宅地防災区域内にあるときはその旨
14.砂災害警戒区域内にあるときはその旨
15.宅地又は建物が津波防災地域づくりに関する法律により指定された波災害警戒区域内にあるときは、その旨(宅地建物取引業法施行規則16 条の4 の3 第3号)
宅地又は建物が津波災害特別警戒区域内にある時は、その旨も合わせて記載。
16.当該建物について、綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その内容
17.当該建物が建築物の耐震改修の促進に関する法律上の震診断を受けたものであるときは、その内容
なお、昭和56年6月1日以降に新築の工事に着手したものは除きます。
18.当該建物が住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨
19.台所、浴室、便所その他の当該建物の備の整備の状況
これは建物貸借のみです。
20.約期間及び契約の更新に関する事項
これは賃貸借契約のみです。
21.期借地契約・定期借家契約であるときはその旨
終身建物賃貸借契約であるときは、その旨
それぞれ該当する契約のみです。
22.当該宅地又は建物の途その他の利用に係る制限に関する事項
賃貸借契約のみです。
23.金その他いかなる名義をもって授受されるかを問わず、契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項
賃貸借契約のみです。
24.理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名(法人にあっては、その商号又は名称)及び住所(法人にあっては、その主たる事務所の所在地)
賃貸借契約のみです。
25.契約終了時における当該宅地の上の建物の壊しに関する事項を定めようとするときは、その内容
これは宅地貸借のみです。
26.割賦販売(代金の全部又は一部について、目的物の引渡し後1年以上の期間にわたり、かつ、2回以上に分割して受領することを条件として販売すること。)契約の場合
1.現金販売価格 2.割賦販売価格
3.宅地又は建物の引渡しまでに支払う金銭の額及び賦払金の額並びにその支払の時期及び方法 これは売買・交換の場合に限ります。

覚え方1.ゴロで覚える。

覚え方それでは以下、35条書面の記載事項の覚え方について見ていきましょう。

宅建試験は記述式の試験ではなく、四肢択一式の試験なので、35条書面の記載事項の全部を空で言えるようにする必要性は少ないのですが、ゴロを熱望する声が多いので、一応、ゴロをご紹介しておきます。

※記載事項のうち、赤色の文字を拾う形でゴロを作っています。

まずは、貸借の場合のみの記載事項についてのゴロです。

ようかん、とり、死刑って切ない。(22 24 25 23 20 21 19)

次に上記以外の記載事項のゴロです。

きんた、ホット、つくる(11 12 14 13)
けい子、カップでホット試飲(5 26 2 1 3 4)
ツイッターで意外に良いと評価、買いてーと支払う(15 16 17 6 8 18 7 9 10)

35条書面の記載事項は非常に多いため、随分と長いゴロになってしまっていますが、ご容赦ください。

なお、ゴロはあくまで覚えていることを思い出すためのきっかけを作るだけのものです。

記載事項を覚える作業と記載事項とゴロを連結する作業をしっかり、やっておかないと、何の役にも立ちませんので、その点、ご理解の上ご利用ください。

覚え方2.納得して覚える。

35条書面の目的は契約締結前に権利取得者に対して契約するかどうかを判断するための材料を提供することにあります。

つまり、あなたが買主(あるいは借主)の立場にある時に、事前に知っておきたいと思うようなことが、35条書面の記載事項になっているはずだということです。

こういう視点で記載事項を見ていくと「なるほど、これらは事前に説明しておかないと権利取得者が契約するかどうかについて正しい判断をすることができないな。」と納得して頂けると思います。

そして、記載事項になっている理由に納得できれば、自然と覚えることができるはずです。

棒暗記するよりは、よほど忘れにくい方法だと思いますので、是非とも試してみて下さいね。

区分所有建物の場合の追加的説明事項

区分所有建物の場合、先の記載事項に加えて、以下の事項についても重要事項として説明する必要があります。

1.当該建物を所有するための一棟の建物の敷地に関する権利の種類及び内容
2.共用部分に関する規約の定め(その案を含む。)があるときは、その内容
3.有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定め(その案を含む。)があるときは、その内容
4.当該一棟の建物又はその敷地の一部を定の者にのみ使用を許す旨の規約の定め(その案を含む。)があるときは、その内容
5.当該一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用、通常の管理費用その他の当該建物の所有者が負担しなければならない費用を特定の者にのみ免する旨の規約の定め(その案を含む。)があるときは、その内容
6.当該一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定め(その案を含む。)があるときは、その内容及び既に積み立てられている額
7.当該建物の所有者が負担しなければならない通常の理費用の額
8.当該一棟の建物及びその敷地の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の名(法人にあっては、その商号又は名称)及び所(法人にあっては、その主たる事務所の所在地)
9.当該一棟の建物の維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容
※区分所有建物の貸借の場合は3号と8号のみを説明します。

区分所有建物の場合の追加的説明事項のゴロ

一等宣言を監督に強要され、始終、イジイジ。(1 3 5 7 4 2 8 6 9)

まとめ

・35条書面の記載事項は超頻出。必ず、しっかり覚える。

・35条書面の記載事項は基本的に自分が権利取得者の立場で考えてみて、説明の必要性に納得して覚える。

・ゴロはあくまで覚えていることを思い出すためのきっかけを作るだけのもの。

記載事項を覚える作業と記載事項とゴロを連結する作業をしっかり、やっておかないと、無意味なものになってしまう。

 

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